土地・建物の有効活用を提案｜豊川市の鶴松建築事務所
OUR SERVICE
～～ 資産の有効活用 ～～
SERVICE事例 01
資産の買い替えにより、有効活用。
市街化地域の農地の有効活用のため、事業用資産の買い替え特例を使い、譲渡所得税を低減し、しかも、相続税対策にためにも、現金はそのままにして、借り入れにより優良な物件を購入した事例。
市街化地域の農地を5,000万円で売却して、約960万円の譲渡所得税を支払います。相続税も20%支払います。残りは2,432万円です。ここで、事業用資産の買い替えにより、銀行からの借入により、立地、入居状況の優れた物件を購入して、家賃収入で返済、メンテナンス、税金等も支払って手元に家賃収入が残ります。譲渡所得税は192万円で960万円の場合より、768万円安くなり、しかも借入金で取得しているので、相続税対策になります。ただし、安くなった768万円は支払いの繰り延べにすぎないので、事業用資産の買い替えが終了したとき、768万円収めることになります。したがって、事業用資産の買い替えを継続することが必要です。
豊川市花井町元農地
蒲郡市形原町大坪アパート2LDK6戸
市街化地域の農地売却後分譲戸建建設
掛川市大坂 賃貸戸建 5LDK
事業用資産買い替えにより購入戸建
事業用資産買い替えにより購入アパート
豊川市ウエ地戸建
事業用資産買い替えによる戸建建設
遊休地の宅地造成により、有効活用。
市街化区域、市街化調整区域に所有される土地で道路、隣地等と地盤高さが異なり、擁壁工事をして、使い勝手を改善したい。あるいは、将来的に売却する等、宅地としての土地の価値を高めて資産価値を高めるお手伝いをさせていただきます。擁壁工事、排水設備等施工を行い（設計は鶴松建築事務所）活用していきます。
豊川市牧野町
市街化調整区域農地活用
豊川市ウエ地
宅地造成地
豊川市三谷原
古屋解体宅地造成
SERVICE事例 02
03 古家再生により、有効活用。
04 解体建て替え賃貸により、有効活用。
建築物のリファイン、リフォームの提案により、有効活用していきます。所有されている借家、アパート等空室のままで永く入居されていない。また、今後も入ってこない。このような問題を抱えている大家様がいらっしゃれば、その建物の個性（立地条件、構造、設備など）を的確に把握し、最も適正な収益物件に変身させる活用方法を提案させていただき、その施工（設計は鶴松建築事務所）を行いしかもその活用まで行います。
検討した結果再生、リファイン、リフォームに妥当性がない場合はやむをえず、解体撤去し建て替えということになります。この場合も、最も適正な収益物件に変身させる活用方法を提案させていただきます。
豊川市赤坂台
古家再生活用
豊川市新宿町
空き家再生活用
豊川市新宿町
空き家再生活用
SERVICE事例 03・04
耐震リフォームにより、有効活用。
豊川市耐震補強工事補助金150万円 リフォーム工事補助金20万円
旧耐震基準で建築された建物は、現在の新耐震基準を満たしていない建物強度であるために、震度6強から７の大地震に直撃されると、倒壊してしまう危険性が高いと思われます。耐震診断とは旧耐震基準で設計されている建物の耐震性を確認する作業です。建物の耐震診断を行うことにより、耐震性が分かり、耐震補強案や概算での耐震改修工事費用を検討することができます。弊社では、耐震補強を専門とする建築設計事務所と連携し、お客様の要求に合う耐震補強とコストを提 案し、お客様の満足度の高い耐震補強工事を行います。
SERVICE事例 05
木造住宅の耐震補強は、耐震診断を行ったうえで、建物全体の耐震性能をバランスよく向上させることが重要です。特に1981年（昭和56年）5月31日以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、耐震診断を受けることが推奨されています。
主な耐震補強方法
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耐力壁を増やす（最も効果が高い）
・筋交いを新設する。もしくは補強する。
（木製筋交い・鋼製筋交い・筋交い金物）
・構造用合板を柱・梁・土台に緊結しる。
（釘種類・間隔・構造用合板厚み）
・耐力面材を使用する。
（構造用合板・OSB・ダイライト・ハイベストウッド）
【効果】
・地震による横揺れに強くなる。
（耐震性向上）
・壁の少ない方向を重点的に補強できる。
（施工性が良い）
2.接合部を金物で補強する
・柱や梁、土台などの接合部に金物を取り付けます。
・主な金物：ホールダウン金物、羽子板
ボルト、筋交いプレート、火打ち金物。
【効果】
・柱が抜けたり、梁が外れたりするのを防ぐ。
・部分的な改修が多く解体・復旧費が削減できることが多い。
・建物全体の耐震性・耐風性を向上させる。
3.基礎を補強する
・古い住宅では、無筋コンクリートが主流です。
【効果】
・鉄筋コンクリート打ち増し補強。
（基礎立上の内部、外部にRC増し打ち補強）
・アンカーボルトの追加。
（アンカーボルト・ホールダウン金物）
・ひび割れ補修。
（低圧エポキシ樹脂注入工法)
4.屋根を軽くする
・重い瓦屋根は地震時の揺れを大きくする。
【例】
・和瓦⇒軽量瓦
・和瓦⇒ガルバリウム鋼板
【効果】
・建物に負荷される軸力・水平力などの地震力に対して、負荷を軽減し、耐震性を高める。
5.劣化部分を補修する
・シロアリ被害（防蟻剤散布により、駆除）
・腐朽した柱・土台（取り換え・補強）
・雨漏りによる傷み（取り換え・補強）
【効果】
・劣化拡大を止め る。(部材の耐力の確保)
・取り換え・補強あるいは新設どちらがコスト優位か検証の必要性がある。
6.床・小屋組の補強
・構造用合板で床鋼製を高める。
（構造用合板厚み）
・火打梁や火打金物を設置する。
（鋼製火打・木製火打）
・小屋組を補強する。
（火打・筋交い・振れ止め・構造用合板による屋根面補強）
7.工事費の目安
表-工事費の目安
耐震内容
耐震診断（簡易～精密）
部分補強
一般的な耐震改修
大規模改修
概算費用
5万～20万円
50万～150万円
100万～300万円
300万～600万円以上
・リフォーム工事と同時施工すると、重複する部分の無駄なコストを削減できる。
・水回りフォーム、外壁改修、屋根改修、断熱改修の工事と同時に行うと、足場や内装解体を共用できるため無駄な費用を削減できる。
8.補助金
・多くの自治体では、昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅を対象に、耐震診断や耐震改修への補助制度があります。
豊川市でも同様に補助金制度があります。
・無料木造住宅耐震診断
■診断費用：無料
■募集件数：120戸
・耐震改修補助金
■無料耐震診断で判定値1.0未満となった住宅が対象
■耐震改修工事費などに対し、最大155万円
（基本135万円に加え、精密診断法による設計で最大20万円の上乗せ。）
相続税対策のため、有効活用。
SERVICE事例 06・07
農地を賃貸住宅敷地として、有効活用
市街化区域の農地を相続税対策として、木造2階建ての賃貸戸建住宅を4棟建設した。4分割されていますので、将来的に4分割されている1棟づつ売却しても問題、ありません。
豊川市ウエ地
農地の賃貸住宅として、有効活用
雑種地の賃貸住宅として、有効活用
市街化区域の農地を相続税対策として、RC3階建ての賃貸共同住宅を建設した。RC造なので、借入金の返済期間が35年あり親子2代にわたる返済となり、相続税対策に絶大な効果をもたらす。
豊川市新宿町
雑種地の賃貸住宅として、有効活用
外部空間のリファイン工事による、有効活用。
外部空間を魅力あるスペースに計画・提案・施工。
住宅は建築物だけでなく、敷地内全てが住宅空間として、有効活用されたエクステリアをお客様の満足度の高いものに造り上げる応援をいたします。施工はもちろんのこと、DIYでも応援いたします。技術指導、資材提供など、いろんな形で協力します。
外部空間のリファイン工事
豊川市六角町
SERVICE事例 08